Encadrement des loyers au Pays basque : calculez le loyer maximum
Depuis le 25 novembre 2024, 24 communes de la Communauté d'agglomération Pays basque appliquent l'encadrement des loyers : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque. L'arrêté fixe trois zones et distingue les appartements des maisons.
En bref. Dans les 24 communes du Pays basque, pour un bail signé ou renouvelé depuis le 25 novembre 2025, le loyer hors charges ne peut pas dépasser 10,6 à 24,6 €/m² pour un logement loué vide, et 11,8 à 27,4 €/m² en meublé, selon la zone, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de logement. Pour un deux-pièces loué vide, le plafond va de 13,2 à 18,8 €/m².
Loyer maximum de votre logement
Valeurs de l'arrêté n° 64-2025-10-27-00007 du 27 octobre 2025, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 25 novembre 2025. Les arrêtés de l'encadrement s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026 inclus ; le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, que l'Assemblée nationale doit encore adopter (détails). Page vérifiée le 1er novembre 2026.
Après le 24 novembre 2026 : l'encadrement des loyers sera-t-il prolongé ?
L'encadrement des loyers est une expérimentation, créée par la loi ELAN puis prolongée par la loi 3DS. Les arrêtés préfectoraux en vigueur s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026 inclus.
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté, par 325 voix contre 17, une proposition de loi qui prolonge l'expérimentation de deux ans, à périmètre constant : aucune nouvelle commune ne pourra entrer dans le dispositif, et les collectivités déjà engagées pourront en sortir. Le texte retourne à l'Assemblée nationale, qui doit l'adopter dans les mêmes termes avant le 24 novembre 2026 pour que l'encadrement continue sans interruption. Selon la presse, l'examen est attendu le 19 novembre 2026 ; cette date reste à confirmer.
- Si la loi est adoptée : Dans les 24 communes du Pays basque, le plafond continue de s'appliquer aux baux signés ou renouvelés, avec les valeurs de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature.
- Si elle ne l'est pas à temps : les baux signés à partir du 25 novembre 2026 ne seraient plus soumis au plafond ; un bail déjà signé garde le loyer qui y est inscrit. La règle de la zone tendue, qui limite la hausse entre deux locataires, relève d'un décret distinct et n'est pas concernée par ce vote.
Vérifié le 1er novembre 2026. Cette page sera mise à jour après le vote de l'Assemblée nationale. Source : Public Sénat, 22/10/2026, Banque des Territoires.
Les zones du territoire
L'arrêté dans les 24 communes du Pays basque fixe 3 zones (zone 1, zone 2, zone 3). Il ne publie la carte qu'en image : le calculateur ne peut pas situer une adresse automatiquement. Repérez la zone sur la carte officielle, puis choisissez-la dans la liste.
La zone se lit sur la carte officielle des zones.
Exemple de calcul dans les 24 communes du Pays basque
Un deux-pièces de 45 m² (appartement), construit entre 1946 et 1970, situé en zone 1 :
| Location | Loyer de référence majoré | Calcul | Loyer maximum |
|---|---|---|---|
| Vide | 15,4 €/m² | 15,4 × 45 | 693,00 € |
| Meublée | 17,0 €/m² | 17,0 × 45 | 765,00 € |
Ces montants s'entendent hors charges et hors complément de loyer.
Les loyers de référence majorés dans les 24 communes du Pays basque
Plafonds en euros par m² de surface habitable, hors charges, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 25 novembre 2025. Le loyer de référence s'obtient en divisant par 1,2 ; le loyer minoré vaut 70 % du loyer de référence.
Zone 1
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 22,4 | 19,4 | 21,8 | 19,7 |
| 2 pièces | 17,2 | 15,4 | 15,5 | 16,0 |
| 3 pièces | 14,5 | 13,6 | 14,3 | 14,2 |
| 4 pièces et plus | 12,5 | 12,2 | 12,8 | 13,4 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 25,0 | 21,6 | 24,2 | 21,8 |
| 2 pièces | 19,1 | 17,0 | 17,2 | 17,8 |
| 3 pièces | 16,1 | 15,0 | 15,8 | 15,7 |
| 4 pièces et plus | 13,8 | 13,6 | 14,3 | 14,9 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 24,6 | 21,2 | 23,9 | 21,6 |
| 2 pièces | 18,8 | 16,8 | 16,9 | 17,5 |
| 3 pièces | 15,8 | 14,9 | 15,6 | 15,5 |
| 4 pièces et plus | 13,7 | 13,4 | 14,0 | 14,8 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 27,4 | 23,5 | 26,5 | 24,0 |
| 2 pièces | 20,9 | 18,6 | 18,8 | 19,4 |
| 3 pièces | 17,6 | 16,6 | 17,3 | 17,2 |
| 4 pièces et plus | 15,2 | 14,9 | 15,6 | 16,4 |
Zone 2
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 19,2 | 18,7 | 18,8 | 18,8 |
| 2 pièces | 13,9 | 13,9 | 14,4 | 15,2 |
| 3 pièces | 12,2 | 12,5 | 12,1 | 13,1 |
| 4 pièces et plus | 10,7 | 11,0 | 11,8 | 12,4 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 21,4 | 20,8 | 20,9 | 20,9 |
| 2 pièces | 15,5 | 15,5 | 16,0 | 16,9 |
| 3 pièces | 13,6 | 13,8 | 13,4 | 14,5 |
| 4 pièces et plus | 11,9 | 12,2 | 13,1 | 13,7 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 21,0 | 20,5 | 20,6 | 20,6 |
| 2 pièces | 15,2 | 15,2 | 15,7 | 16,7 |
| 3 pièces | 13,4 | 13,7 | 13,3 | 14,3 |
| 4 pièces et plus | 11,6 | 12,1 | 12,8 | 13,6 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 23,3 | 22,8 | 22,9 | 22,9 |
| 2 pièces | 16,9 | 16,9 | 17,4 | 18,5 |
| 3 pièces | 14,9 | 15,2 | 14,8 | 15,8 |
| 4 pièces et plus | 13,0 | 13,4 | 14,3 | 15,0 |
Zone 3
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 18,0 | 17,5 | 17,5 | 17,4 |
| 2 pièces | 13,7 | 13,3 | 13,2 | 14,9 |
| 3 pièces | 11,4 | 12,2 | 11,9 | 13,1 |
| 4 pièces et plus | 10,6 | 10,8 | 11,6 | 12,0 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 20,0 | 19,4 | 19,4 | 19,3 |
| 2 pièces | 15,2 | 14,8 | 14,6 | 16,6 |
| 3 pièces | 12,6 | 13,6 | 13,2 | 14,5 |
| 4 pièces et plus | 11,8 | 12,0 | 13,0 | 13,3 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 19,7 | 19,2 | 19,2 | 19,1 |
| 2 pièces | 15,0 | 14,6 | 14,4 | 16,3 |
| 3 pièces | 12,5 | 13,4 | 13,0 | 14,3 |
| 4 pièces et plus | 11,5 | 11,9 | 12,7 | 13,2 |
| Pièces | Avant 1946 | 1946 à 1970 | 1971 à 1990 | Après 1990 |
|---|---|---|---|---|
| 1 pièce | 21,8 | 21,4 | 21,4 | 21,1 |
| 2 pièces | 16,7 | 16,2 | 16,0 | 18,1 |
| 3 pièces | 13,8 | 14,9 | 14,4 | 15,8 |
| 4 pièces et plus | 12,8 | 13,2 | 14,2 | 14,6 |
Source : arrêté n° 64-2025-10-27-00007 du 27 octobre 2025 (préfecture des Pyrénées-Atlantiques).
Ce que le bail doit indiquer
Dans les 24 communes du Pays basque, le contrat de location mentionne le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement, et, le cas échéant, le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient. Le loyer de base, hors charges et hors complément, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable.
Le complément de loyer
Il n'est possible que pour un logement aux caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de même catégorie du même secteur, décrites dans le bail. Il est interdit pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le locataire peut le contester dans les trois mois qui suivent la signature devant la commission départementale de conciliation des Pyrénées-Atlantiques.
Ailleurs
- Encadrement des loyers à Bordeaux
- Encadrement des loyers à Montpellier
- Toutes les villes soumises à l'encadrement des loyers
Questions fréquentes
Comment savoir dans quelle zone se trouve mon logement dans les 24 communes du Pays basque ?
Consultez la carte officielle des zones (préfecture des Pyrénées-Atlantiques), puis choisissez la zone dans le calculateur. L'arrêté ne publie la carte qu'en image : le calculateur ne peut pas encore situer une adresse automatiquement sur ce territoire.
Le loyer maximum comprend-il les charges ?
Non. Le plafond porte sur le loyer hors charges. Les charges récupérables s'ajoutent, sous forme de provisions régularisées chaque année, ou de forfait en location meublée.
Les valeurs sont-elles différentes en meublé ?
Oui. L'arrêté fixe des loyers de référence propres aux locations meublées, plus élevés que ceux des locations vides pour la même catégorie de logement. Choisissez « location meublée » dans le calculateur.
Mon bail a été signé sous un arrêté précédent : quelles valeurs appliquer ?
Celles de l'arrêté en vigueur à la date de signature ou de renouvellement du bail. Les arrêtés précédents restent consultables auprès de la préfecture des Pyrénées-Atlantiques. Les valeurs de cette page concernent les baux signés ou renouvelés depuis le 25 novembre 2025.
Peut-on dépasser le loyer plafond avec un complément de loyer ?
Oui, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de même catégorie du même secteur, et que ces caractéristiques sont décrites dans le bail. Aucun complément n'est possible pour un logement classé F ou G au DPE. Le locataire dispose de trois mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation des Pyrénées-Atlantiques.
Que se passe-t-il après le 24 novembre 2026 ?
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une prolongation de deux ans, sans nouvelles communes. Le texte doit encore être adopté dans les mêmes termes par l'Assemblée nationale avant le 24 novembre 2026. Si la loi est adoptée, le plafond continue de s'appliquer aux baux signés ou renouvelés, avec les valeurs de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature. Sinon, les baux signés à partir du 25 novembre 2026 ne seraient plus soumis au plafond ; un bail déjà signé garde le loyer qui y est inscrit. La règle de la zone tendue, qui limite la hausse entre deux locataires, relève d'un décret distinct et n'est pas concernée par ce vote.
Pourquoi des loyers différents pour les appartements et les maisons ?
Parce que l'arrêté dans les 24 communes du Pays basque fixe des loyers de référence distincts pour chaque type de logement, à partir des loyers observés par l'observatoire local. Choisissez le type de logement dans le calculateur : à catégorie égale, la valeur n'est pas la même.