Encadrement des loyers : villes concernées et calcul du loyer maximum
Dans une dizaine de territoires, le loyer d'un logement ne peut pas dépasser un plafond fixé chaque année par arrêté préfectoral. Voici où la règle s'applique, comment calculer ce plafond, et ce qui change en novembre 2026.
Arrêtés applicables jusqu'au 24 novembre 2026 inclus. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une prolongation de deux ans, sans nouvelles communes. Le texte doit encore être adopté dans les mêmes termes par l'Assemblée nationale avant le 24 novembre 2026. Ce que cela change. Page vérifiée le 1er novembre 2026.
Après le 24 novembre 2026 : l'encadrement des loyers sera-t-il prolongé ?
L'encadrement des loyers est une expérimentation, créée par la loi ELAN puis prolongée par la loi 3DS. Les arrêtés préfectoraux en vigueur s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026 inclus.
Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté, par 325 voix contre 17, une proposition de loi qui prolonge l'expérimentation de deux ans, à périmètre constant : aucune nouvelle commune ne pourra entrer dans le dispositif, et les collectivités déjà engagées pourront en sortir. Le texte retourne à l'Assemblée nationale, qui doit l'adopter dans les mêmes termes avant le 24 novembre 2026 pour que l'encadrement continue sans interruption. Selon la presse, l'examen est attendu le 19 novembre 2026 ; cette date reste à confirmer.
- Si la loi est adoptée : Dans les territoires encadrés, le plafond continue de s'appliquer aux baux signés ou renouvelés, avec les valeurs de l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature.
- Si elle ne l'est pas à temps : les baux signés à partir du 25 novembre 2026 ne seraient plus soumis au plafond ; un bail déjà signé garde le loyer qui y est inscrit. La règle de la zone tendue, qui limite la hausse entre deux locataires, relève d'un décret distinct et n'est pas concernée par ce vote.
Vérifié le 1er novembre 2026. Cette page sera mise à jour après le vote de l'Assemblée nationale. Source : Public Sénat, 22/10/2026, Banque des Territoires.
Calculer le loyer maximum de votre ville
Les territoires où l'encadrement s'applique
| Territoire | Communes | En vigueur depuis | Valeurs actuelles |
|---|---|---|---|
| Paris | Paris (80 quartiers, 14 secteurs) | 1er juillet 2019 | Arrêté préfectoral applicable aux baux signés du 1er juillet 2026 au 24 novembre 2026 |
| Lyon et Villeurbanne | Lyon (9 arrondissements), Villeurbanne | 1er novembre 2021 | Arrêté n° DDT 69-2025-10-23-00004 du 23 octobre 2025 |
| Lille, Hellemmes et Lomme | Lille, Hellemmes, Lomme | 1er mars 2020 | Arrêté préfectoral applicable aux baux signés du 1er avril 2026 au 24 novembre 2026 |
| Plaine Commune | Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen-sur-Seine, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, Stains, Pierrefitte-sur-Seine, Villetaneuse, L'Île-Saint-Denis | 1er juin 2021 | Arrêté préfectoral du 1er juin 2026 |
| Est Ensemble | Montreuil, Pantin, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Noisy-le-Sec, Romainville | 1er décembre 2021 | Arrêté préfectoral du 1er juin 2026 |
| Montpellier | Montpellier | 1er juillet 2022 | Arrêté préfectoral applicable aux baux signés depuis le 1er juillet 2026 |
| Bordeaux | Bordeaux | 15 juillet 2022 | Arrêté préfectoral du 6 juillet 2026 |
| Pays basque | 24 communes, dont Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz et Hendaye | 25 novembre 2024 | Arrêté n° 64-2025-10-27-00007 du 27 octobre 2025 |
| Grenoble-Alpes Métropole | 21 des 49 communes de la métropole, dont Grenoble | 20 janvier 2025 | Arrêté préfectoral du 6 janvier 2026 |
Arrêtés relevés sur les sites des préfectures et des services de l'État le 25 septembre 2026. Chaque arrêté s'applique aux baux signés ou renouvelés pendant sa période de validité.
Le loyer maximum au m², territoire par territoire
Loyers de référence majorés, c'est-à-dire les plafonds, hors charges, du plus bas au plus haut de chaque arrêté en vigueur, toutes zones, époques et tailles de logement confondues. Le calculateur de chaque ville donne la valeur exacte d'un logement.
| Territoire | Location vide | Deux-pièces vide | Location meublée |
|---|---|---|---|
| Paris | 18,1 à 45,8 €/m² | 25,2 à 38,9 €/m² | 20,6 à 52,2 €/m² |
| Lyon et Villeurbanne | 11,8 à 23,3 €/m² | 14,5 à 19,0 €/m² | 13,3 à 26,3 €/m² |
| Lille, Hellemmes et Lomme | 10,1 à 23,9 €/m² | 12,8 à 18,7 €/m² | 10,9 à 25,8 €/m² |
| Plaine Commune | 10,0 à 32,3 €/m² | 15,0 à 27,6 €/m² | 10,2 à 33,2 €/m² |
| Est Ensemble | 11,5 à 32,8 €/m² | 15,0 à 27,6 €/m² | 11,9 à 35,9 €/m² |
| Montpellier | 11,6 à 25,7 €/m² | 14,3 à 19,0 €/m² | 12,7 à 28,0 €/m² |
| Bordeaux | 12,2 à 26,3 €/m² | 14,5 à 20,8 €/m² | 14,0 à 30,2 €/m² |
| Pays basque | 10,6 à 24,6 €/m² | 13,2 à 18,8 €/m² | 11,8 à 27,4 €/m² |
| Grenoble-Alpes Métropole | 11,8 à 20,3 €/m² | 14,3 à 16,9 €/m² | 12,6 à 21,7 €/m² |
Calculé à partir des valeurs publiées dans chaque arrêté préfectoral. Un plafond par m² se multiplie par la surface habitable : 20 €/m² pour 40 m² donnent 800 € de loyer maximum hors charges par mois.
Comment se calcule le loyer maximum
L'arrêté préfectoral découpe le territoire en secteurs, puis fixe pour chaque catégorie de logement trois valeurs au m², hors charges :
- le loyer de référence, qui correspond au loyer médian observé ;
- le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % : c'est le plafond ;
- le loyer de référence minoré, inférieur de 30 % : au renouvellement du bail, un loyer inférieur permet au bailleur de proposer une hausse.
Une catégorie de logement combine le nombre de pièces principales, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé de la location ; certains territoires distinguent aussi les appartements des maisons. Loyer maximum hors charges = loyer de référence majoré × surface habitable. Pour un deux-pièces de 45 m² dont le loyer de référence majoré est de 16,2 €/m², le plafond est de 729 € par mois.
Les mentions obligatoires dans le bail
Dans une ville encadrée, le contrat de location indique le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, et, le cas échéant, le montant du complément de loyer et les caractéristiques qui le justifient. Si ces mentions manquent, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de les porter au bail.
Le complément de loyer
Un complément peut s'ajouter au loyer plafond si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de même catégorie du même secteur : une terrasse rare, une vue remarquable, des prestations hors du commun. Il doit être justifié dans le bail. Il est interdit pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, et le locataire peut le contester dans les trois mois qui suivent la signature, devant la commission départementale de conciliation.
Les sanctions
Le locataire dont le loyer dépasse le plafond peut en demander la mise en conformité et le remboursement du trop-perçu, d'abord devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Le préfet peut en outre mettre le bailleur en demeure, puis prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
Dans les territoires concernés, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence au m² selon le secteur, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère vide ou meublé du logement. À la signature ou au renouvellement du bail, le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (référence + 20 %) multiplié par la surface habitable, sauf complément de loyer justifié.
Quelles villes sont concernées par l'encadrement des loyers ?
Paris, Lyon et Villeurbanne, Lille (avec Hellemmes et Lomme), les neuf communes de Plaine Commune et les neuf d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis, Montpellier, Bordeaux, 24 communes du Pays basque et 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole.
Comment calculer le loyer maximum autorisé ?
Loyer maximum hors charges = loyer de référence majoré (en €/m², lu dans l'arrêté préfectoral pour votre secteur et votre catégorie de logement) × surface habitable. Par exemple, 16,2 €/m² × 45 m² = 729 € par mois.
L'encadrement des loyers s'arrête-t-il en novembre 2026 ?
Le dispositif est expérimental : les arrêtés en vigueur s'appliquent jusqu'au 24 novembre 2026 inclus. Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté une prolongation de deux ans, sans nouvelles communes. Le texte doit encore être adopté dans les mêmes termes par l'Assemblée nationale avant le 24 novembre 2026. Sans adoption à temps, le plafond ne s'appliquerait plus aux baux signés à partir du 25 novembre 2026.
Que risque un propriétaire qui dépasse le loyer plafond ?
Le locataire peut contester le loyer et obtenir sa mise en conformité, avec le remboursement du trop-perçu. Le préfet peut en outre, après mise en demeure restée sans effet, prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Quelle différence avec la zone tendue ?
En zone tendue, le loyer d'un logement remis en location ne peut en principe pas dépasser celui du précédent locataire, mais son niveau n'est pas plafonné. L'encadrement des loyers ajoute un plafond absolu, fixé par arrêté. Les deux règles se cumulent dans les villes encadrées.