Refacturer toute la taxe foncière
Seule la ligne TEOM est récupérable. La taxe foncière elle-même reste intégralement à la charge du propriétaire — la refacturer est illicite, et le locataire peut en réclamer le remboursement.
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Calculez en quelques secondes la part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères que vous pouvez refacturer à votre locataire, au prorata de sa période d'occupation.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères — la TEOM, souvent appelée « taxe poubelle » — est due par le propriétaire : elle figure sur son avis de taxe foncière, reçu à l'automne. Mais elle est récupérable sur le locataire, car l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 la range parmi les charges récupérables. C'est la charge qu'un bailleur particulier oublie le plus souvent — ou refacture pour un montant faux.
La formule
TEOM récupérable = montant de la ligne TEOM × quote-part du logement ÷ nombre de jours de l'année × nombre de jours occupés. Le nombre de jours de l'année est le nombre réel : 365, ou 366 les années bissextiles. Les deux bornes de l'occupation sont incluses, comme pour un prorata de loyer.
La quote-part n'intervient que si un même avis de taxe foncière couvre plusieurs logements loués séparément : il faut alors ventiler la TEOM entre eux, par tantièmes ou par surface. Dans le cas courant d'un appartement en copropriété, chaque lot est imposé séparément : la quote-part est de 100 %.
Les trois erreurs les plus fréquentes
Oublier le prorata d'occupation
Un locataire entré en juin ne doit que sept mois de TEOM, pas l'année entière. C'est l'erreur la plus courante lors d'une première ou d'une dernière année de bail.
Inclure les frais de gestion
Les frais de gestion de la fiscalité directe locale couvrent aussi la taxe foncière : ils ne sont pas visés par le décret de 1987. L'usage prudent est de ne pas les refacturer.
Exemple de calcul
Pour une TEOM de 210 € figurant sur l'avis de taxe foncière 2026, avec un logement imposé seul (quote-part de 100 %) :
| Situation du locataire | Jours occupés | Calcul | Récupérable |
|---|---|---|---|
| Présent toute l'année | 365 / 365 | 210 ÷ 365 × 365 | 210,00 € |
| Entré le 1er juin 2026 | 214 / 365 | 210 ÷ 365 × 214 | 123,12 € |
| Parti le 15 mars 2026 | 74 / 365 | 210 ÷ 365 × 74 | 42,58 € |
Quand et comment la récupérer
La TEOM se réclame à la régularisation annuelle des charges, une fois l'avis de taxe foncière reçu : elle vient s'ajouter aux charges réelles de la période, face aux provisions déjà encaissées. Si le locataire est parti en cours d'année, elle entre dans le solde de tout compte, avec le dernier loyer et les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.
Dans les deux cas, conservez votre avis d'imposition : les pièces justificatives des charges doivent rester à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte.
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Pourquoi il n'existe pas de « prix moyen »
C'est la question la plus posée, et la réponse honnête est qu'aucun montant moyen national n'a de sens. La taxe se calcule sur la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s'applique un taux voté librement par la commune ou l'intercommunalité. Deux logements comparables situés dans deux communes voisines peuvent donc être taxés très différemment, et aucune statistique nationale ne remplace la lecture de votre propre avis.
Ce qui se compare, en revanche, c'est le taux voté par votre collectivité : il figure sur l'avis de taxe foncière, à côté de la base et du montant.
Où lire le montant exact
Sur votre avis de taxe foncière, le cadre « taxe d'enlèvement des ordures ménagères » indique la base d'imposition, le taux et le montant dû. C'est ce montant, et lui seul, que vous pouvez refacturer au locataire, au prorata de son occupation.
Attention à la ligne voisine : les frais de gestion de la fiscalité directe locale couvrent aussi la taxe foncière et restent à votre charge. Les inclure dans la refacturation est l'erreur la plus fréquente, et la plus contestable.
Qui paie, du propriétaire ou du locataire
Le propriétaire paie la taxe à l'administration, avec sa taxe foncière. Le locataire la rembourse ensuite, parce qu'elle figure parmi les charges récupérables fixées par le décret du 26 août 1987. Les deux affirmations sont vraies : l'une décrit qui est redevable, l'autre qui en supporte le coût final.
Si votre commune applique une redevance (REOM) et non une taxe, la logique change : la redevance est due par l'usager du service, et se facture directement au locataire. Votre avis de taxe foncière ne comporte alors aucune ligne TEOM.
Questions fréquentes
La taxe d'ordures ménagères est-elle récupérable sur le locataire ?
Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure parmi les charges récupérables énumérées par l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire la paie avec sa taxe foncière, puis en demande le remboursement au locataire, au prorata de sa période d'occupation.
Comment calculer la TEOM due par le locataire ?
Reprenez le montant de la ligne TEOM de votre avis de taxe foncière, puis appliquez le prorata de l'occupation : montant TEOM ÷ nombre de jours de l'année × nombre de jours occupés. Un locataire présent toute l'année doit la totalité de la ligne TEOM.
Les frais de gestion de la fiscalité directe locale sont-ils récupérables ?
Non, selon l'usage prudent. Seule la ligne TEOM de l'avis est expressément visée par le décret de 1987 ; les frais de gestion de la fiscalité directe locale, qui couvrent aussi la taxe foncière, restent à la charge du bailleur. Les refacturer expose à une contestation.
Quand demander le remboursement de la TEOM au locataire ?
À la régularisation annuelle des charges, une fois l'avis de taxe foncière reçu, généralement en fin d'année. Si le locataire est parti en cours d'année, la TEOM proratisée s'intègre au solde de tout compte.
Le locataire peut-il demander un justificatif ?
Oui. Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à sa disposition pendant six mois à compter de l'envoi du décompte. Pour la TEOM, c'est votre avis de taxe foncière, sur lequel la ligne apparaît distinctement.
Et si la commune applique une redevance (REOM) au lieu de la taxe ?
La redevance d'enlèvement des ordures ménagères est facturée en fonction du service rendu et adressée le plus souvent directement à l'occupant, qui la règle lui-même. Lorsqu'elle est adressée au propriétaire, elle est récupérable au même titre que la taxe.
Quel est le prix moyen de la taxe d'ordures ménagères ?
Il n'existe pas de montant moyen national, et s'en servir de repère induit en erreur : chaque commune ou intercommunalité vote librement son taux, appliqué à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. Deux logements identiques dans deux communes voisines paient des montants différents. Le seul montant qui compte est celui de la ligne TEOM de votre avis de taxe foncière.
Où trouver le montant de la TEOM sur l'avis de taxe foncière ?
Dans le cadre consacré à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui indique la base, le taux voté et le montant dû. C'est cette ligne, et elle seule, qui est récupérable : les frais de gestion de la fiscalité directe locale figurant sur le même avis restent à votre charge.
Un logement vacant est-il redevable de la TEOM ?
La taxe reste due par le propriétaire, mais une vacance indépendante de votre volonté peut ouvrir droit à un dégrèvement, sous conditions et sur réclamation auprès du centre des finances publiques. Sans locataire, il n'y a évidemment rien à récupérer.
La TEOM est-elle déductible des revenus fonciers du propriétaire ?
Au régime réel, la taxe foncière est déductible mais la part de TEOM récupérée sur le locataire ne l'est pas : elle est neutre pour le bailleur, puisqu'elle lui est remboursée. La part non récupérée, faute de locataire sur la période par exemple, reste déductible.