Taxe d’ordures ménagères : propriétaire ou locataire, qui paie ?

Qui paie la taxe d’ordures ménagères : le propriétaire ou le locataire ?

Le propriétaire la paie. Elle est adossée à la taxe foncière sur les propriétés bâties et figure sur le même avis, à son nom, qu’il occupe le logement ou non.

Le locataire la rembourse. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères appartient à la liste limitative des charges récupérables annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le bailleur peut donc en demander le remboursement, à condition de respecter deux règles : ne réclamer que ce qui est réellement récupérable, et proratiser selon la durée d’occupation.

Cette mécanique explique la confusion permanente sur le sujet. Un locataire qui lit « taxe foncière » sur un avis conclut souvent qu’on lui refacture un impôt de propriétaire. La réponse tient en une phrase : ce n’est pas la taxe foncière qui est récupérable, c’est la seule ligne consacrée aux ordures ménagères.

La logique est simple : le service financé par cette taxe profite à l’occupant du logement, pas au propriétaire. C’est ce qui justifie sa présence parmi les charges récupérables, au même titre que l’eau ou l’entretien des parties communes.

Quel est le prix moyen de la taxe d’ordures ménagères ?

Il n’existe pas de montant moyen national, et s’en servir de repère induit en erreur. Chaque commune ou intercommunalité vote librement son taux, et la base d’imposition dépend de la valeur locative cadastrale de votre logement. Deux appartements comparables, situés dans deux communes voisines, peuvent être taxés du simple au double.

Le calcul suit toujours la même logique :

Un exemple pour fixer les idées

Prenons un logement dont la valeur locative cadastrale s’élève à 4 800 €. La base d’imposition est donc de 2 400 €. Si la collectivité a voté un taux de 9 %, la taxe s’établit à 216 € pour l’année.

Ce taux de 9 % est un exemple, pas une référence : le vôtre figure sur votre avis, à côté de la base et du montant. C’est le seul chiffre à retenir, et le seul opposable à votre locataire.

Où lire le montant exact sur votre avis de taxe foncière

Votre avis comporte un cadre consacré à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Il affiche la base d’imposition, le taux voté et le montant dû. C’est ce montant, et lui seul, qui constitue la somme récupérable auprès du locataire.

Juste à côté figure une autre ligne, source d’erreurs coûteuses : les frais de gestion de la fiscalité directe locale. Ce prélèvement rémunère l’État pour l’établissement et le recouvrement de l’impôt. Il ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables, et la Cour de cassation a confirmé qu’il reste à la charge du propriétaire, y compris pour la part calculée sur la taxe d’ordures ménagères.

Dans certaines communes, l’avis comporte aussi une taxe de balayage. Elle figure, elle, parmi les charges récupérables et se refacture selon les mêmes règles que la taxe d’ordures ménagères.

Si vous avez égaré votre avis

Les avis de taxe foncière des dernières années sont consultables dans votre espace particulier sur le site des impôts, rubrique des documents fiscaux. Vous pouvez les télécharger au format PDF et en joindre la page utile à votre décompte de charges.

À défaut, le centre des finances publiques dont dépend le logement peut vous en délivrer une copie. Ne vous contentez pas d’un montant noté de mémoire : c’est la pièce justificative, pas le chiffre, qui clôt une contestation.

Combien récupérer si le locataire n’a pas occupé le logement toute l’année

La taxe couvre une année civile. Un locataire arrivé en cours d’année ne doit que la part correspondant à sa présence dans les lieux, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation.

Reprenons notre exemple à 216 €. Un locataire entré le 1^er mars occupe le logement 306 jours sur 365. Sa quote-part s’élève à 216 × 306 ÷ 365, soit 181,08 €. Les 34,92 € restants correspondent à la période où le logement était vacant ou occupé par quelqu’un d’autre : ils restent à votre charge, ou reviennent au locataire précédent.

Le simulateur de taxe d’ordures ménagères fait ce calcul à votre place et produit un décompte PDF que vous pouvez joindre à votre demande. Pour un loyer proratisé sur un mois d’entrée ou de sortie, c’est le calcul du prorata de loyer qui prend le relais.

Quand et comment réclamer la taxe au locataire

Vous ne pouvez pas réclamer la taxe avant de la connaître. L’avis de taxe foncière arrive à l’automne : c’est à ce moment que le montant devient certain, et donc réclamable.

Au moment de la régularisation annuelle des charges

Le plus simple est d’intégrer la part récupérable à votre régularisation annuelle des charges, avec les autres charges récupérables de l’année. Le locataire reçoit alors un décompte unique, comprenant les provisions versées, les charges réelles et le solde. Notre mode d’emploi de la régularisation détaille la marche à suivre.

Avec les justificatifs

Le locataire est en droit de vérifier. Tenez à sa disposition la copie de l’avis de taxe foncière faisant apparaître la ligne concernée, ainsi que le détail de votre calcul au prorata. Un décompte accompagné de sa pièce justificative se conteste rarement ; un montant annoncé sans preuve se conteste presque toujours.

Si le locataire est déjà parti, la part qui lui revient entre dans le solde de tout compte, avec le dernier loyer et la régularisation des charges. Vous pouvez aussi formaliser la demande avec le modèle de notification de régularisation des charges.

Taxe ou redevance : ce qui change pour le bailleur

Toutes les communes ne financent pas la collecte des déchets de la même manière. Certaines lèvent une taxe, d’autres une redevance, et la différence change complètement votre rôle.

Si votre avis de taxe foncière ne comporte aucune ligne consacrée aux ordures ménagères, votre commune applique probablement une redevance. Deux situations sont alors possibles : soit la redevance est facturée directement au locataire, et vous n’avez rien à faire ; soit elle vous est adressée, ce qui est courant dans les immeubles collectifs, et elle se récupère comme la taxe, puisque le décret de 1987 vise expressément la taxe ou la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

La part incitative

Certaines collectivités ont adopté une taxe incitative : à la part calculée sur la valeur locative s’ajoute une part variable, fonction du volume ou du poids de déchets présentés à la collecte. L’objectif est de faire baisser les quantités produites.

Pour le bailleur, la mécanique ne change pas : le montant total figure sur l’avis de taxe foncière et se récupère selon les mêmes règles, au prorata de l’occupation. La part variable dépendant du comportement de l’occupant, elle a d’autant plus vocation à lui être refacturée.

Provisions, charges réelles ou forfait : ce qui change tout

Avant de calculer quoi que ce soit, regardez comment votre bail traite les charges. La réponse détermine si vous pouvez refacturer la taxe, et à quel moment.

Location vide avec provisions

C’est le cas le plus courant. Vous percevez chaque mois une provision, et vous régularisez une fois par an en comparant les provisions encaissées aux charges réellement supportées. La part récupérable de la taxe entre dans ce calcul, avec les autres charges de l’année.

Location meublée avec forfait de charges

En meublé, le bail peut prévoir un forfait de charges au lieu de provisions. Dans ce cas, aucune régularisation n’a lieu : le forfait est dû tel quel, ni plus ni moins. Vous ne pouvez alors pas refacturer la taxe en supplément, même si son montant dépasse le forfait que vous aviez estimé.

C’est un arbitrage à faire à la signature, pas en cours de bail : le forfait simplifie la gestion, mais vous fait porter le risque d’une hausse des charges. Le choix se réfléchit d’autant plus que le montant de la taxe, lui, augmente sans vous demander votre avis.

Si vous optez pour un forfait, calculez-le donc en intégrant la part annuelle de taxe d’ordures ménagères que vous ne pourrez plus réclamer séparément.

Deux locataires dans l’année : comment répartir

La taxe couvre l’année civile, quel que soit le nombre d’occupants successifs. Chacun doit la part correspondant à sa présence, et la période de vacance reste à votre charge.

Reprenons la taxe de 216 € de notre exemple, avec un départ fin avril, un mois de remise en état, et une relocation au 1^er juin :

La difficulté est ailleurs : quand l’avis arrive à l’automne, le locataire sortant est parti depuis des mois. Sa part doit donc être anticipée dans le décompte de sortie, sur la base de la taxe de l’année précédente, puis ajustée si l’écart le justifie. À défaut, elle est perdue.

Le cas de la copropriété

En copropriété, la taxe ne transite pas par le syndic : elle figure sur l’avis de taxe foncière de chaque lot, au nom de son propriétaire. C’est donc à vous, et non au syndic, de la refacturer à votre locataire.

Ne la confondez pas avec les charges de collecte qui apparaissent, elles, dans les appels de fonds : entretien du local à poubelles, sortie des conteneurs par le gardien, nettoyage. Ces postes sont récupérables selon leurs propres règles, et s’ajoutent à la taxe sans la remplacer.

Concrètement, un même locataire peut supporter les deux : la part de taxe issue de votre avis, et la quote-part des charges de collecte issue du décompte du syndic. Les additionner par erreur, ou en oublier une, revient dans les deux cas à fausser la régularisation annuelle.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Refacturer toute la taxe foncière. Seule la ligne ordures ménagères est récupérable. C’est l’erreur la plus fréquente, et la plus facile à contester pour un locataire.
• Inclure les frais de gestion. Ils ne figurent pas dans la liste des charges récupérables : les intégrer revient à demander plus que ce que la loi autorise.
• Oublier le prorata. Réclamer une année entière à un locataire entré le 1^er septembre, c’est réclamer trois fois trop.
• Réclamer sans justificatif. Un montant sans copie de l’avis se négocie, puis se conteste.
• Attendre plusieurs années. Passé trois ans, la somme n’est plus récupérable.
• Confondre provision et taxe. Si vous percevez déjà des provisions pour charges, la taxe entre dans la régularisation annuelle : elle ne se facture pas en plus.

Et côté déclaration de revenus fonciers ?

Au régime réel, la taxe foncière est déductible de vos revenus fonciers, mais pas la taxe d’ordures ménagères qu’elle contient : cette taxe étant une charge récupérable, retirez son montant de la taxe foncière que vous déclarez en charge.

Deux exceptions jouent en votre faveur. Les charges récupérables que vous n’avez pas pu récupérer au départ d’un locataire sont déductibles, sur une ligne distincte de la déclaration. Et la part des frais de gestion de la fiscalité directe locale afférente à la taxe d’ordures ménagères, que vous supportez, reste déductible. Notre guide de la déclaration des revenus fonciers reprend l’ensemble des postes, ligne par ligne.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il payer la taxe d’ordures ménagères ?

Oui, il la rembourse au propriétaire. Elle figure parmi les charges récupérables du décret du 26 août 1987. Le propriétaire reste le redevable auprès de l’administration : c’est lui qui la paie d’abord, avec sa taxe foncière.

Quel est le montant moyen de la taxe d’ordures ménagères ?

Il n’existe pas de moyenne nationale exploitable. Le taux est voté par chaque commune ou intercommunalité et s’applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement. Seule la ligne figurant sur votre avis de taxe foncière fait foi.

Comment calculer la part due par le locataire ?

Multipliez le montant de la ligne ordures ménagères par le nombre de jours d’occupation, puis divisez par le nombre de jours de l’année. Un locataire présent toute l’année doit la totalité de la ligne.

Peut-on récupérer les frais de gestion de la fiscalité directe locale ?

Non. Ce prélèvement de l’État ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables, et la Cour de cassation l’a confirmé. Seule la ligne consacrée à l’enlèvement des ordures ménagères se refacture. En contrepartie, la part de ces frais liée à la taxe d’ordures ménagères, que vous supportez, est déductible de vos revenus fonciers au régime réel.

Quand réclamer la taxe à son locataire ?

Après réception de l’avis de taxe foncière, à l’automne, et de préférence au moment de la régularisation annuelle des charges. Le montant n’est certain qu’à ce moment-là.

Que faire si le locataire refuse de payer ?

Transmettez-lui la copie de l’avis faisant apparaître la ligne et le détail de votre calcul au prorata. La plupart des refus viennent d’une confusion avec la taxe foncière. Si le désaccord persiste, la somme peut être intégrée au décompte de sortie.

Un logement vacant est-il concerné ?

La taxe reste due par le propriétaire, et il n’y a rien à récupérer sans occupant : la part correspondant à la vacance reste à votre charge. Si la vacance dépasse trois mois et ne dépend pas de votre volonté, une demande de décharge ou de réduction peut toutefois être présentée au service des impôts.

Ma commune facture une redevance, dois-je faire quelque chose ?

Cela dépend du destinataire de la facture. Si elle est adressée au locataire, vous n’avez rien à faire. Si elle vous est adressée, ce qui est fréquent en immeuble collectif, la redevance se récupère sur le locataire comme la taxe : le décret de 1987 vise les deux. Votre avis de taxe foncière ne comporte alors aucune ligne ordures ménagères.

Ce qu’il faut retenir

La taxe d’ordures ménagères se récupère sur le locataire, à condition de ne réclamer que la bonne ligne, de la proratiser sur la durée d’occupation et de ne pas laisser passer trois ans. Trois gestes simples, et une somme qui, faute d’y penser, reste chaque année à votre charge alors qu’elle ne devrait pas l’être.

Le simulateur gratuit calcule la quote-part et édite le décompte justificatif à joindre à votre demande. Gomaloc centralise ensuite vos charges, vos quittances et vos justificatifs, pour que la régularisation de l’an prochain se fasse sans rien ressortir d’un classeur : essayez gratuitement pendant 30 jours.