Bail de colocation : bail unique ou bail par chambre, et modèle

Bail unique ou bail par chambre : l'essentiel en un tableau

Qu'est-ce qu'un bail de colocation ?

La loi du 6 juillet 1989 (article 8-1) définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, formalisée soit par un contrat unique, soit par plusieurs contrats conclus entre chaque locataire et le bailleur.

Deux conséquences pratiques en découlent :

• Le bail de colocation n'est pas un type de bail à part. Il s'agit d'un bail de location vide ou meublée, avec ses durées, ses plafonds de dépôt et ses règles de préavis, auquel s'ajoutent quelques règles propres à la colocation.
• Un couple marié ou pacsé qui loue ensemble n'est pas une colocation au sens de cet article : c'est un bail classique signé par deux personnes.

Comment fonctionne le bail unique ?

Tous les colocataires signent le même contrat et louent ensemble l'intégralité du logement. Pour le bailleur, c'est un seul bail à suivre : un loyer, une quittance, un dépôt de garantie, un état des lieux d'entrée.

La clause de solidarité

Le bail unique comporte presque toujours une clause de solidarité. Elle permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer et des charges à n'importe lequel des colocataires si l'un d'eux ne paie pas sa part. Sans cette clause, chaque colocataire ne doit en principe que sa part.

Cette protection a une limite dans le temps. Quand un colocataire donne congé, sa solidarité (et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui) prend fin :

• à la date d'effet de son congé, si un nouveau colocataire figure au bail à cette date ;
• sinon, au plus tard six mois après la date d'effet du congé.

Quand un colocataire part

Le colocataire qui s'en va donne congé dans les conditions habituelles : un mois de préavis en meublé, trois mois en location vide, ramenés à un mois dans les cas prévus par la loi. Le bail continue avec ceux qui restent. Si un remplaçant arrive, il entre dans le bail par un avenant au bail signé par toutes les parties.

Comment fonctionne le bail par chambre ?

Chaque colocataire signe son propre bail avec le bailleur. Le contrat désigne la chambre louée à titre privatif et les parties communes dont il a l'usage partagé (cuisine, séjour, salle de bains). Chacun paie son loyer, reçoit sa quittance et donne congé indépendamment des autres.

Ce montage convient bien aux colocations où les occupants ne se connaissent pas avant d'emménager, et aux logements qui se relouent chambre par chambre, au fil des départs.

• Avantage : un départ ne remet pas en cause les autres baux, et aucun colocataire ne paie pour un autre.
• Contrepartie : vous gérez autant de baux, d'états des lieux, de dépôts et de quittances que de chambres.
• Pas de solidarité : si une chambre est impayée, c'est vers ce seul locataire, et sa caution, que vous vous tournez.

Quel montage choisir pour votre colocation ?

Partez de votre situation plutôt que d'une préférence de principe :

Que doit contenir un bail de colocation ?

Le contrat reprend les mentions du contrat type de location, vide ou meublée. Pour une colocation, soignez particulièrement :

• l'identité de chaque colocataire signataire, et sa date d'entrée s'ils n'arrivent pas en même temps ;
• la désignation des locaux : le logement entier (bail unique), ou la chambre privative et les parties communes (bail par chambre) ;
• le loyer : global, ou par chambre, et les modalités de révision annuelle ;
• les charges : provisions avec régularisation annuelle, ou forfait ;
• le dépôt de garantie, dans la limite légale ;
• la clause de solidarité, si vous en prévoyez une (bail unique) ;
• en location meublée, l'inventaire du mobilier, chambre par chambre et pour les parties communes.

Les annexes obligatoires restent celles d'un bail classique : diagnostics techniques, notice d'information, état des lieux, et, en copropriété, les extraits du règlement. Pour le détail des clauses et des annexes, voyez les clauses et mentions obligatoires du bail, ainsi que nos guides du bail meublé et du bail de location vide. Pour une colocation en baux par chambre, vous pouvez aussi rédiger et faire signer le bail en ligne, un contrat par colocataire.

Dépôt de garantie, charges et assurance en colocation

Le dépôt de garantie

Il suit la règle du bail : un mois de loyer hors charges au plus en location vide, deux mois en meublé. Avec un bail unique, il y a un seul dépôt pour le logement, versé par les colocataires ensemble. Avec des baux par chambre, chaque bail a son propre dépôt, calculé sur le loyer de la chambre.

Avec un bail unique, le dépôt est en principe restitué à la fin du bail, après l'état des lieux de sortie. La part d'un colocataire qui part avant les autres se règle le plus souvent entre colocataires, par exemple avec son remplaçant. Pour les retenues et les délais, voyez notre guide de la restitution du dépôt de garantie.

Les charges : provisions ou forfait

En colocation, la loi permet de facturer les charges sous forme de forfait, y compris en location vide, alors qu'un bail vide classique impose des provisions régularisées chaque année. Le forfait est plus simple à gérer, mais il ne se régularise pas : fixez-le au plus juste. Avec des provisions, la régularisation annuelle se calcule logement par logement, puis se répartit entre les baux.

L'assurance habitation

Chaque colocataire doit être assuré. Le bailleur peut aussi souscrire une assurance pour le compte des colocataires, puis leur en refacturer le coût. C'est une sécurité appréciable avec des colocataires qui changent souvent : vous n'avez plus à réclamer une attestation à chaque arrivée.

Loyer, aides au logement et encadrement des loyers

• Aides au logement : chaque colocataire peut demander une aide au logement pour sa part du loyer, sous conditions de ressources. Le bailleur remplit alors une attestation de loyer par colocataire, avec sa part.
• Encadrement des loyers : dans une ville encadrée, avec des baux par chambre, la somme des loyers des chambres ne peut pas dépasser le loyer maximum applicable au logement entier.
• Révision annuelle : elle s'applique à chaque bail selon l'indice de référence des loyers, à condition que le contrat prévoie une clause de révision.

Quittances et suivi des loyers en colocation

Avec un bail unique, vous établissez une quittance au nom de tous les colocataires, pour le loyer total. Avec des baux par chambre, chaque colocataire reçoit la sienne, pour son loyer. Le guide de la quittance de loyer en colocation détaille les deux cas.

Le suivi se complique vite : plusieurs loyers qui n'arrivent pas le même jour, des charges à répartir, des entrées et des sorties en cours d'année. Gomaloc, logiciel de gestion locative pour propriétaires particuliers, gère la colocation avec un bail par chambre : chaque colocataire a son bail, sa part des charges communes et ses quittances, et l'ensemble compte pour un seul logement dans votre offre.

Questions fréquentes

Existe-t-il un modèle officiel de bail de colocation ?

Non. Un bail de colocation suit le contrat type de location vide ou meublée prévu par le décret n° 2015-587, modifié pour les baux signés depuis le 1er octobre 2026. On y ajoute les clauses propres à la colocation : désignation des parties privatives, solidarité, répartition du loyer et des charges.

Peut-on passer d'un bail unique à des baux par chambre ?

Pas en cours de bail sans l'accord de tous. Le changement de montage se fait à l'échéance du bail ou au départ de tous les colocataires, en signant de nouveaux contrats. Un avenant ne suffit pas à transformer un bail unique en plusieurs baux individuels.

Un colocataire part : faut-il refaire un état des lieux ?

Avec un bail par chambre, oui : un état des lieux de sortie pour la chambre et ses équipements. Avec un bail unique, l'état des lieux de sortie du logement se fait en principe au départ du dernier colocataire, mais un constat au départ de chacun évite bien des désaccords sur les dégradations.

La clause de solidarité est-elle obligatoire ?

Non, elle est facultative et ne se présume pas : elle doit figurer expressément dans le bail. Sans elle, chaque colocataire d'un bail unique ne doit que sa part. Elle n'a pas de sens dans un bail par chambre, où chacun a son propre contrat.

Combien de temps un colocataire parti reste-t-il solidaire ?

Jusqu'à la date d'effet de son congé si un nouveau colocataire figure au bail à cette date, et au plus tard six mois après cette date sinon. La même limite s'applique à la personne qui s'est portée caution pour lui.

Quelle durée pour un bail de colocation ?

Celle du bail choisi : trois ans en location vide pour un bailleur personne physique, un an en meublé, ou neuf mois en meublé pour un locataire étudiant. La colocation ne change pas ces durées, ni les préavis.

Peut-on louer une colocation avec un bail mobilité ?

Oui, en location meublée, si chaque colocataire remplit les conditions du bail mobilité : formation, études, stage, mission temporaire ou mutation. Le bail dure de un à dix mois, sans dépôt de garantie, et ne peut pas comporter de clause de solidarité entre colocataires.